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宋朝的公租屋

作者：吳鉤

來(lái)源：作者賜稿

          選自吳鉤《宋潮：變革中的大宋文明》

如果我們生活在北宋東京，作為外來(lái)人口，想在京城購(gòu)買(mǎi)一套房子，確實(shí)非常困難；不過(guò)，在京城租房卻甚是容易，因?yàn)榫┏堑姆课葑赓U市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)：滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫做“莊宅牙人”；“富家巨室，競(jìng)造房廊，賃金日增”，放盤(pán)招租的房屋很多；宋政府也向市場(chǎng)投放了大批公共租賃房，并成立一個(gè)叫做“店宅務(wù)”的機(jī)構(gòu)來(lái)管理公屋。

租金低廉

店宅務(wù)，北宋初稱“樓店務(wù)”，太平興國(guó)年間更名“店宅務(wù)”，南宋時(shí)又恢復(fù)“樓店務(wù)”之稱。宋朝的京城及各州縣均設(shè)有店宅務(wù)，“掌官邸店，計(jì)直出僦及修造繕完”，即負(fù)責(zé)政府公屋的建造、維修、租賃及管理，如南宋臨安府的樓店務(wù)，“額管三百人”；明州有樓店務(wù)地，“計(jì)二萬(wàn)九千九百三十丈二尺五寸”；蘇州的樓店務(wù)租金收入，一年多達(dá)“五萬(wàn)四千二百貫有奇”。

若論規(guī)模最大者，無(wú)疑當(dāng)屬北宋京師店宅務(wù)、南宋臨安樓店務(wù)。北宋京師店宅務(wù)分左右?guī)祆辏?017），左右?guī)暾瑒?wù)名下共有23300間公租房；天圣三年（1025），公屋數(shù)目增加到26100間；熙寧十年（1077），店宅務(wù)轄下的公屋有14626間，別墅有164所，空地有654段。如果以東京常住人口20萬(wàn)戶（100萬(wàn)人）、每戶需要住房一間計(jì)算（古人說(shuō)的一間房，不是指一個(gè)房間，而是指一開(kāi)間），京師店宅務(wù)管理的公租房可以供應(yīng)大約10%的東京人口居住。

這么多公屋是從哪里來(lái)的？主要有幾個(gè)來(lái)源：1）宋政府在官地上建造的；2）政府出資購(gòu)買(mǎi)的；3）罪犯被充公的房產(chǎn)；4）商民舉借官債未能償還而被沒(méi)收的抵押物業(yè)；5）戶絕入官的房產(chǎn)。這些物業(yè)都被納入店宅務(wù)管轄，用于出租。

那么店宅務(wù)公屋的租金高不高呢？恰好《宋會(huì)要輯稿》收錄有幾份左右?guī)暾瑒?wù)公屋數(shù)目及租金收入總額的數(shù)據(jù)，所以不難計(jì)算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年（1017），汴京左右?guī)暾瑒?wù)名下共有23300間公租房，當(dāng)年收到租金共140093貫，平均每間房的年租金約6貫，月租金為500文錢(qián)；天圣三年（1025），京城店宅務(wù)轄下的公租房為26100間，當(dāng)年的租金收入為134629貫，平均每間房屋的年租金約5貫多一點(diǎn)，月租為400多文錢(qián)。大中祥符五年（1012），左廂店宅務(wù)收錢(qián)88757貫，右?guī)暾瑒?wù)民錢(qián)54792貫，合計(jì)143549貫，未知當(dāng)年左右?guī)暾瑒?wù)轄有多少間公屋，但顯然應(yīng)該在23300—26100間之間，我們按25000間計(jì)算，平均每間年租金約5.7貫，月租不足500文錢(qián)；大中祥符七年（1014），“詔店宅務(wù)年納課利十四萬(wàn)一百九十七貫并送內(nèi)藏”，這年店宅務(wù)的房錢(qián)收入為140197貫，還是按25000間公屋算，平均每間年租金5.6貫，月租460文。

大中祥符八年（1015）的一道減租法令也透露了店宅務(wù)公屋的租金水平并不高：“正月詔，市中延燔官舍，其修益訖移居者，免僦居二十日；應(yīng)僦官舍居，賦直十五錢(qián)者，每正（元旦）、至（冬至）、寒食免三日之直?！碑?dāng)時(shí)，由于店宅務(wù)有一批公屋發(fā)生了火災(zāi)，朝廷決定，凡房屋被燒、需要搬遷整修的人家，可以安排在政府公屋免費(fèi)居住二十天；凡租住店宅務(wù)公屋、日租金15文錢(qián)以下的貧困住戶，逢正至寒食節(jié)，可免收三日房租。日租15文錢(qián)，月租即450文，跟我們上面的計(jì)算結(jié)果差不多。

所以，我們基本可以確定，北宋前期，京師店宅務(wù)轄下公屋，平均月租金當(dāng)在500文錢(qián)左右。請(qǐng)注意，這是京師公租房月租金的平均值，實(shí)際上，店宅務(wù)放租的房屋各個(gè)檔次的都有，既有尋常平房，也有比較高檔的宅子，還有一些簡(jiǎn)陋的破屋。面向高收入階層的高檔公屋，月租肯定不止500文錢(qián)；而簡(jiǎn)陋的公屋，一般來(lái)說(shuō)，只有低收入者才會(huì)租住，月租應(yīng)該在500文以下，天圣年間，一位臣僚說(shuō)，“舊例，（店宅務(wù)）于本地內(nèi)破得屋一間，日掠十錢(qián)者，月計(jì)四百。”可見(jiàn)陋屋的月租才400文錢(qián)。

四五百文錢(qián)的月租金水平，放在11世紀(jì)的東京開(kāi)封府，究竟是高了還是低了？不妨先跟當(dāng)時(shí)開(kāi)封府的私人房產(chǎn)租賃價(jià)格相比較。大中祥符年間，“衛(wèi)國(guó)長(zhǎng)公主嘗請(qǐng)市比鄰張氏舍，以廣其居。……及詢張氏，但云日僦錢(qián)五百，方所仰給?！睆埵系恼诿咳兆饨馂?00文，月租即為15貫。元祐年間，御史中丞胡宗愈租住“周氏居第，每月僦直一十八千”，月租18貫?？梢?jiàn)汴京的高檔住宅月租金當(dāng)在十幾、二十貫上下。

而一般的住宅賃價(jià)，每月少說(shuō)也要幾貫錢(qián)?；实v年間，蘇頌擔(dān)任大理寺丞、館閣校勘，“月俸共十七千，賃宅養(yǎng)馬已費(fèi)三之一”，17貫錢(qián)的三分之一即五六貫，當(dāng)時(shí)養(yǎng)一匹馬的費(fèi)用大約每月2貫錢(qián)，扣除了養(yǎng)馬成本，住房月租金需要三四貫錢(qián)。而店宅務(wù)的月均租金才四五百文錢(qián)，可謂低廉，其中月租400文左右的那部分房屋，實(shí)際上就是廉租房。

對(duì)于汴京的中低收入市民來(lái)，每個(gè)月四五百文錢(qián)的房租又是否承受得起？這得參照他們的收入水平與當(dāng)時(shí)的生活消費(fèi)成本。根據(jù)多份宋代日工價(jià)樣本以及程民生教授的研究，宋朝的一名中下層市民，不管是在官私手工業(yè)當(dāng)雇工，還是給富貴人家當(dāng)傭人，抑或是在城市擺個(gè)地?cái)傋鲂∩?，日收入基本上都?00~300文錢(qián)之間。而當(dāng)時(shí)維持一名成年人基本溫飽的日開(kāi)支，大約是20文錢(qián)。每日15文錢(qián)上下的住房開(kāi)支，相當(dāng)于每天吃飯的費(fèi)用，大致是市井細(xì)民日收入的十分之一，絕不算高。

因此，生活在東京的中下層市民家庭，如果家中有一名勞動(dòng)力每日能賺200文錢(qián)，或者家中有兩名勞動(dòng)力，每人每日賺100文錢(qián)，那么在刨掉衣食方面的必要開(kāi)支之后，每月四五百文的房租，還是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，則溫飽堪憂，屬于需要政府救濟(jì)的“不能自存者”。

其他優(yōu)恤

除了租金低廉，店宅務(wù)公屋的租戶還可以享受到宋政府提供的一些優(yōu)恤：

其一，宋政府會(huì)不定期宣布減免房租，通常是在遇上災(zāi)害天氣的時(shí)候，如大中祥符四年（1011）九月，因陰雨連綿，宋真宗詔：“京城民僦官舍者，免其直三日”；次年（1012）正月，又“以雪寒，店宅務(wù)賃屋者，免僦錢(qián)三日”；宣和七年（1126），宋徽宗詔，“在京官私房錢(qián)并減二分”；地方店宅務(wù)的房租也會(huì)減免，宋英宗時(shí)，朝廷詔：“州縣長(zhǎng)吏遇大雨雪，蠲僦舍錢(qián)三日，歲毋過(guò)九日，著為令?！蹦纤我鄷r(shí)會(huì)減免公屋租金，如淳熙八年（1181）閏三月，“減在京及諸路房廊錢(qián)什之三。德壽宮（指宋高宗）所減，月以南庫(kù)錢(qián)貼進(jìn)”。

其二，宋政府禁止店宅務(wù)隨意增加公屋的租金。景德年間，“有司言，京師民僦官舍，居人獲利多而輸官少，乞增所輸，許奪賃。若人重遷，必自增其數(shù)?！钡暾瑒?wù)向朝廷報(bào)告說(shuō)，京城市民租賃公屋，由于所納租金低廉，導(dǎo)致店宅務(wù)收入過(guò)少。請(qǐng)求政府批準(zhǔn)提高賃價(jià)，如果住戶不同意增租，店宅務(wù)有權(quán)中止跟他們的租賃合約。這樣，住戶如果嫌搬家太麻煩，必會(huì)同意增加租金。但宋真宗拒絕了店宅務(wù)的這一請(qǐng)求：“豈不太刻耶？先帝屢常止絕，其申戒之。”

大中祥符三年（1010），朝廷干脆立下一條法令：“在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數(shù)剗奪。違者，罪在官吏?！痹O(shè)立定額租金，禁止店宅務(wù)提高房租，固然是出于恤民之心，但這種靜態(tài)的管理方式有其弊端，那就是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、物價(jià)的上漲，公屋的管理與養(yǎng)護(hù)成本會(huì)增加，房租卻維持不變，店宅務(wù)便會(huì)缺乏足夠的資金維修公屋，因此，到了宋仁宗天圣年間，由于“店宅務(wù)積年虧少課利”，以致“失陷舍屋”，無(wú)力修葺，宋政府又決定對(duì)“侵占官地、修蓋屋舍、收掠房錢(qián)”的形勢(shì)戶增收房租。

其三，租住公屋的貧困戶，還可以享有節(jié)日放免房租的優(yōu)恤，大中祥符七年二月，宋真宗下詔：“貧民住官舍者，遇冬（冬至）、正（元旦）﹑寒食，免僦直三日，此節(jié)日放免之始也?！贝文暧衷t：“應(yīng)僦官舍居，賦直十五錢(qián)者，每正、至、寒食免三日之直?！边@里的“官舍”，即店宅務(wù)經(jīng)營(yíng)的公共租憑房。天圣年間，店宅務(wù)提高房租，但對(duì)廉租房住戶，則“慮其中有貧民供納不易，宜特與免添長(zhǎng)房錢(qián)”。

其四，開(kāi)封市民租住店宅務(wù)公屋，房租從簽約生效的第六日起算，前五日免租金，作為給住戶搬家、收拾物件的期限：“每人戶賃屋，免五日，為修移之限，以第六日起掠?！蔽矣X(jué)得這是很人性化的規(guī)定。

其五，若是公屋需要拆遷，租戶還可以獲得若干“搬家錢(qián)”，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是同批拆遷私屋業(yè)主的一半。同時(shí)，政府劃撥另一塊官地，再修建公租房，供原租戶繼續(xù)租住：“賃房廊舍，候?qū)?lái)蓋造，仍依原間數(shù)撥賃”。

制度完備

宋代負(fù)責(zé)管理公租房的店宅務(wù)，有點(diǎn)像今天的物業(yè)公司。京師的左右?guī)暾瑒?wù)，先隸三司，元豐改制后改隸太府寺，設(shè)有“監(jiān)官四人、專(zhuān)副四人、勾當(dāng)官二人”，相當(dāng)于總經(jīng)理、副總經(jīng)理、執(zhí)行經(jīng)理；另有“掠房錢(qián)親事官”各四五十名，相當(dāng)于業(yè)務(wù)經(jīng)理，負(fù)責(zé)招租、收租；又有“修造指揮”（維修工）各五百人。

店宅務(wù)有執(zhí)勤制度，每晚必須安排一名負(fù)責(zé)人在務(wù)值班：“店宅務(wù)監(jiān)官、專(zhuān)典（專(zhuān)副）并番宿本務(wù)”。凡尚未租出去的空屋，每天都派專(zhuān)人看守，并由“掠房錢(qián)親事官”貼出“賃貼子”（招租廣告），召人承賃。開(kāi)封府負(fù)責(zé)監(jiān)督店宅務(wù)對(duì)公屋的維護(hù)，大中祥符年間的一道詔令提出：“店宅務(wù)空閑屋舍，令開(kāi)封府每月差職員點(diǎn)檢，無(wú)得縱人損壞。”

店宅務(wù)的賬目管理也非常周密、嚴(yán)格。天圣五年（1027），“勾當(dāng)?shù)暾瑒?wù)”朱昌符提議在店宅務(wù)中推行一套極詳盡的賬簿管理：“本務(wù)全少簿歷拘管官物，以致作弊，有失關(guān)防。近創(chuàng)置簿歷拘轄，甚得齊整。慮久遠(yuǎn)不切從稟，別致隳壞，乞傳宣下務(wù)，常切遵守。”獲批準(zhǔn)。按照這一簿歷制度，店宅務(wù)每日需要登記的帳簿多達(dá)二十八種，包括舊管入庫(kù)簿、月納簿、退賃簿、賃簿、欠錢(qián)簿、納錢(qián)歷、場(chǎng)子歷、親事官歷、卯歷、宿歷（值日表）、減價(jià)簿、輟借物簿、出入物料簿、欠官物簿、新舊界倒塌屋簿，等等。管理之細(xì)，即使在今天看來(lái)，也足讓人驚嘆。

由于店宅務(wù)公屋的租金低于市場(chǎng)價(jià)，具有廉租房的性質(zhì)，顯然會(huì)激勵(lì)一部分人租賃公屋，再轉(zhuǎn)租他人，當(dāng)起“二房東”。這是不能允許的。因此，宋政府對(duì)租賃店宅務(wù)公屋的市民設(shè)置有資格審查程序。店宅務(wù)的管理者、工作人員是不準(zhǔn)承租本務(wù)公屋的，“應(yīng)監(jiān)官、典押公文人員、作匠之類(lèi)，若在京應(yīng)管轄兩務(wù)去處人吏，并不得承賃官宅、舍屋、地段，違者杖一百以上?！边@么規(guī)定自然是為了防范店宅務(wù)舞弊營(yíng)私。

在京城擁有房產(chǎn)的市民，也不得承租汴京店宅務(wù)的公屋。凡租賃公屋，必須是自家居住，不得轉(zhuǎn)租給他人；租戶若購(gòu)買(mǎi)了房屋，必須退還店宅務(wù)公屋：“應(yīng)宣借舍屋，須的是正身居止。如已有產(chǎn)業(yè)，卻將轉(zhuǎn)賃，委店宅務(wù)常切覺(jué)察，收管入官。自今悉如此例?！睘榉乐钩霈F(xiàn)“二房東”，宋政府要求，凡租住店宅務(wù)公屋的住戶，都需要填寫(xiě)“賃歷”；退賃之時(shí)，“令監(jiān)官躬往檢覆”，又“令先納舊歷，方得起移”。

另外，店宅務(wù)公屋的租戶是否可以自行改建房屋、租戶添修的那部分建筑物產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)，這些細(xì)節(jié)性的問(wèn)題宋政府亦有立法加以規(guī)范。如景德二年（1005）的一道法令稱，“店宅務(wù)舍屋欹墊人戶欲備材添修者，須約退賃時(shí)潤(rùn)官不折動(dòng)，即委監(jiān)官相度，如不虧官，亦聽(tīng)?！贝笾邢榉甑囊坏婪钫f(shuō)，“賃官屋者如自備添修，店宅務(wù)無(wú)得旋添僦錢(qián)，如徙居者，并聽(tīng)拆隨?！?/span>

啥意思？意思是說(shuō)，租住公屋者如果自己添修房屋，店宅務(wù)不能借故增加房租；退賃之時(shí)，如果租戶添修之物無(wú)礙于房屋主結(jié)構(gòu)，允許租戶拆走；如果拆動(dòng)后影響房屋質(zhì)量，則該添修物不準(zhǔn)拆走，而歸屬于官。如此規(guī)定，也算公道。

說(shuō)到這里，我們可以明確地說(shuō)，宋王朝已經(jīng)建立了一套比較完備的城市公共租賃房制度。

責(zé)任編輯：近復(fù)