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北宋政府是如何維持京城的低廉房租的

作者：吳鉤

來(lái)源：作者授權(quán) 儒家網(wǎng) 發(fā)布

           原載于 “我們都愛(ài)宋朝”微信公眾號(hào)

時(shí)間：孔子二五六九年歲次戊戌七月十三日丁亥

           耶穌2018年8月23日

北宋時(shí)期，東京開(kāi)封生活著大量“京漂族”，他們沒(méi)有財(cái)力購(gòu)買房子，只好租房住。當(dāng)時(shí)租房居住的市民非常之多，據(jù)歷史學(xué)者楊師群估計(jì)，“北宋東京城內(nèi)外，約有半數(shù)以上人戶是租屋居住的。其中從一般官員到貧苦市民，各階層人士都有”。換言之，汴京居民的房屋自有率才50%，這個(gè)水平跟今日美國(guó)城市的房屋自有率差不多。這也從側(cè)面反映了宋代東京的繁盛。

好在，在京城租間房子甚是容易，因?yàn)闁|京的房屋租賃市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)：滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫做“莊宅牙人”；“富家巨室，競(jìng)造房廊，賃金日增”，放盤(pán)招租的房屋很多；宋政府也向市場(chǎng)投放了大批公共租賃房，并成立一個(gè)叫做“店宅務(wù)”的機(jī)構(gòu)來(lái)管理公屋。

北宋天禧元年（1017），左右?guī)暾瑒?wù)名下共有23300間公租房；天圣三年（1025），公屋數(shù)目增加到26100間；熙寧十年（1077），店宅務(wù)轄下的公屋有14626間，別墅有164所，空地有654段。如果以東京常住人口20萬(wàn)戶（100萬(wàn)人）、每戶需要住房一間計(jì)算（古人說(shuō)的一間房，不是指一個(gè)房間，而是指一開(kāi)間），京師店宅務(wù)管理的公租房可以供應(yīng)大約10%的東京人口居住。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，店宅務(wù)公屋的租金高不高，市井細(xì)民又是否租得起。恰好《宋會(huì)要輯稿》收錄有兩份左右?guī)暾瑒?wù)公屋數(shù)目及租金收入總額的數(shù)據(jù)，所以不難計(jì)算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年（1017），汴京左右?guī)暾瑒?wù)名下共有23300間公租房，當(dāng)年收到租金共140093貫，平均每間房的年租金約6貫，月租金為500文錢；天圣三年（1025），京城店宅務(wù)轄下的公租房為26100間，當(dāng)年的租金收入為134629貫，平均每間房屋的年租金約5貫多一點(diǎn)，月租為400多文錢。

大中祥符八年（1015）的一道減租法令也透露了店宅務(wù)公屋的租金水平并不高：“八年正月詔，市中延燔官舍，其修益訖移居者，免僦居二十日；應(yīng)僦官舍居，賦直十五錢者，每正至寒食免三日之直?！碑?dāng)時(shí)，由于店宅務(wù)有一批公屋發(fā)生了火災(zāi)，朝廷決定，凡房屋被燒、需要搬遷整修的人家，可以安排在政府公屋免費(fèi)居住二十天；凡租住店宅務(wù)公屋、日租金15文錢以下的貧困住戶，逢正至寒食節(jié)，可免收三日房租。日租15文錢，月租即450文，跟我們上面的計(jì)算結(jié)果差不多。

每個(gè)月400～500文錢的房租，只是汴京公租房月租金的平均值。實(shí)際上店宅務(wù)放租的房屋各個(gè)檔次的都有，既有尋常平房，也有比較高檔的宅子，還有一些簡(jiǎn)陋的破屋。面向高收入階層的高檔公屋，月租肯定不止500文錢；而簡(jiǎn)陋的公屋，一般來(lái)說(shuō)，只有低收入者才會(huì)租住，月租應(yīng)該在500文以下，《宋會(huì)要輯稿》有載，“舊例，于本地內(nèi)破得屋一間，日掠十錢者，月計(jì)四百?！痹伦獠?00文錢。

四五百文錢的月租金水平，放在11世紀(jì)的東京開(kāi)封府，究竟是高了還是低了？不妨先跟當(dāng)時(shí)開(kāi)封府的私人房產(chǎn)租賃價(jià)格相比較。大中祥符年間，“衛(wèi)國(guó)長(zhǎng)公主嘗請(qǐng)市比鄰張氏舍，以廣其居。……及詢張氏，但云日僦錢五百，方所仰給?！睆埵系恼诿咳兆饨馂?00文，月租即為15貫。元祐年間，御史中丞胡宗愈租住“周氏居第，每月僦直一十八千”，月租18貫。可見(jiàn)汴京的高檔住宅月租金當(dāng)在十幾、二十貫上下。

而一般的住宅賃價(jià)，每月少說(shuō)也要幾貫錢?；实v年間，蘇頌擔(dān)任大理寺丞、館閣?？?，“月俸共十七千，賃宅養(yǎng)馬已費(fèi)三之一”，17貫錢的三分之一即五六貫，當(dāng)時(shí)養(yǎng)一匹馬的費(fèi)用大約每月2貫錢，扣除了養(yǎng)馬成本，住房月租金需要三四貫錢。而店宅務(wù)的月均租金才四五百文錢，可謂低廉，其中月租400文左右的那部分房屋，實(shí)際上就是廉租房。

那么，對(duì)于汴京的中低收入市民來(lái)，每個(gè)月四五百文錢的房租又是否承受得起？這得參照他們的收入水平與當(dāng)時(shí)的生活消費(fèi)成本。根據(jù)多份宋代日工價(jià)樣本以及程民生教授的研究，宋朝的一名中下層市民，不管是在官私手工業(yè)當(dāng)雇工，還是給富貴人家當(dāng)傭人，抑或是在城市擺個(gè)小攤做小生意，日收入基本上都在100~300文錢之間。而當(dāng)時(shí)維持一名成年人基本溫飽的日開(kāi)支，大約是20文錢。每日15文錢上下的住房開(kāi)支，相當(dāng)于每天吃飯的費(fèi)用，大致是市井細(xì)民日收入的十分之一，絕不算高。

因此，生活在汴京的中下層市民家庭，如果家中有一名勞動(dòng)力每日能賺200文錢，或者家中有兩名勞動(dòng)力，每人每日賺100文錢，那么在刨掉衣食方面的必要開(kāi)支之后，每月四五百文的房租，還是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，則溫飽堪憂，屬于需要政府救濟(jì)的“不能自存者”。

除了租金低廉，店宅務(wù)公屋的租戶還可以享受到宋政府提供的一些優(yōu)恤：

其一，店宅務(wù)不得隨意增加房租。景德年間，“有司言，京師民僦官舍，居人獲利多而輸官少，乞增所輸，許奪賃。若人重遷，必自增其數(shù)?！钡暾瑒?wù)向朝廷報(bào)告說(shuō)，京城市民租賃公屋，由于所納租金低廉，導(dǎo)致店宅務(wù)收入過(guò)少。請(qǐng)求政府批準(zhǔn)提高賃價(jià)，如果住戶不同意增租，店宅務(wù)有權(quán)中止跟他們的租賃合約。這樣，住戶如果嫌搬家太麻煩，必會(huì)同意增加租金。但宋真宗拒絕了店宅務(wù)的這一請(qǐng)求：“豈不太刻耶？先帝屢常止絕，其申戒之。”

大中祥符三年，朝廷干脆立下一條法令：“在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數(shù)剗奪。違者，罪在官吏。”到了宋仁宗天圣年間，由于“店宅務(wù)積年虧少課利”，以致“失陷舍屋”，無(wú)力修葺，宋政府決定對(duì)“侵占官地、修蓋屋舍、收掠房錢”的形勢(shì)戶增收房租，而對(duì)廉租房住戶，則“慮其中有貧民供納不易，宜特與免添長(zhǎng)房錢”。

其二，開(kāi)封市民租住店宅務(wù)公屋，房租從簽約生效的第六日起算，前五日免租金，作為給住戶搬家、收拾物件的期限：“每人戶賃屋，免五日，為修移之限，以第六日起掠?！蔽矣X(jué)得這是很人性化的規(guī)定。

其三，政府經(jīng)常會(huì)宣布減免房租，如大中祥符四年（1011）九月，因陰雨連綿，宋真宗詔：“京城民僦官舍者，免其直三日”；次年（1012）正月，又“以雪寒，店宅務(wù)賃屋者，免僦錢三日”；大中祥符七年（1014）二月，又詔：“貧民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦值三日”。這里的“官舍”，即店宅務(wù)經(jīng)營(yíng)的公共租憑房。

其四，若是公屋需要拆遷，租戶還可以獲得若干“搬家錢”，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是同批拆遷私屋業(yè)主的一半。同時(shí)，政府劃撥另一塊官地，再修建公租房，“賃房廊舍，候?qū)?lái)蓋造，仍依原間數(shù)撥賃”。

這便是宋代施行的公共租賃房制度。正是這一套制度使得底層平民得以用低廉的租金租賃到一間可供立足的房子。

責(zé)任編輯：姚遠(yuǎn)