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木做的房子，鐵打的房產(chǎn)稅

作者：吳鉤

來源：作者授權 儒家網(wǎng) 發(fā)布

          原載于 “我們都愛宋朝”微信公眾號

時間：孔子二五七一年歲次辛丑十月初七日癸亥

          耶穌2021年11月11日

房產(chǎn)稅在中國的歷史是非常長的，自唐朝始征以來，基本上每個朝代都收過房產(chǎn)稅。

了解歷史的朋友可能會說，先秦時的“廛布”便是房產(chǎn)稅。什么叫“廛布”呢？漢代學者鄭玄解釋：“廛布者，貨賄諸物邸舍之稅?！鼻宕脑墩f：“廛布者，商賈所居屋稅也?！笨梢姟扳懿肌眹栏駚碚f是營業(yè)稅，而不是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅。

漢代時又有“市肆租稅”，也容易被誤解為房產(chǎn)稅，但這“市肆租稅”也是向商鋪征收的營業(yè)稅，并非房產(chǎn)稅。南北朝時期的北魏出現(xiàn)一種“店舍稅”：“稅市，入者人一錢，其店舍又為五等，收稅有差。”這種“店舍稅”被納入“稅市”的范圍，顯然也是跟“廛布”差不多的營業(yè)稅。

直到唐朝的德宗時代，單純的房產(chǎn)稅才誕生，叫做“間架稅”，征收的地理范圍是長安城。“間架”，指房屋的計量單位：“凡屋，兩架為一間”。顧名思義，間架稅是按房屋數(shù)目征收的，不過也兼顧房產(chǎn)的市值：“屋有貴賤，約價三等，上價間出錢二千，中價一千，下價五百?！碧普鶕?jù)估值，將長安居民的房產(chǎn)分成上中下三等，上等房每間征收2000文錢，中等房每間征收1000文錢，下等房每間征收500文錢。

間架稅開征后，給民間造成了非常大的困擾，“衣冠士族，或貧無他財，獨守故業(yè)，坐多屋出算者，動數(shù)十萬，人不勝其苦”。當時長安城的沒落貴族，并無多少財產(chǎn)，只是祖上傳下的房產(chǎn)多了一些，一番計算下來，要繳納的稅錢劫輒超過10萬錢，所以不勝其苦。由于反對者眾，間架稅實行不足一年，便廢止了。

但五代時，房產(chǎn)稅在一些地方已經(jīng)成為正式稅種，名為“屋稅”。不過我們尚不知道五代時期的屋稅如何征收、稅率幾何。

趙宋立國后，延續(xù)五代的慣例，也是將屋稅定為正稅，從北宋初到南宋末，屋稅一直都是國家正稅，征收的范圍為“諸州縣寨鎮(zhèn)內(nèi)”，即全國各個城市、城鎮(zhèn)，換言之，宋朝的房產(chǎn)稅是一種城市稅，只向市民征收，農(nóng)戶不需要繳納。

為什么房產(chǎn)稅在晚唐的長安行之不通，到了兩宋時期卻能夠施行于全國范圍呢？原因之一，是晚唐的市場與民間財富還無法支撐起間架稅，讓我舉個例子說明：唐德宗年間，由于朝廷長年與藩鎮(zhèn)交兵，國庫日漸空虛，政府決定向長安的商人“借錢”，說是“借”，其實跟搶差不多，“京師囂然，如被盜賊”，哪個不乖乖掏錢，便抓起來拷打，有人因為“不勝鞭笞，乃至自縊”，一番搜刮下來，也才“借”到八十萬貫?？梢娞拼L安的商民并不富有。

宋朝社會的財富量則遠遠超過了唐朝。我們再來看一個例子：北宋慶歷年間，因為與西夏打仗，宋廷也是“急于財用”，三司預算下來，尚未有數(shù)十萬貫的財政缺口，“議者請呼數(shù)十大姓計之，一日而足”。政府只向京師數(shù)十位富商求助，一日之內(nèi)便籌借到數(shù)十萬貫錢。唐宋兩朝民間財富儲量的巨大差距，由此可見一斑。

宋朝也是中國歷史上城市化程度最高的王朝，據(jù)趙岡等學者的研究，北宋的城市人口占20.1%，南宋時達到22.4%；而清代中葉（嘉慶年間）的城市化率約為7%，民國時才升至10%左右。作為城市化發(fā)達的標志，宋代出現(xiàn)了獨立的城市戶口，稱為“坊郭戶”，與“鄉(xiāng)村戶”相對。宋朝的正稅也分為“民田之賦”與“城郭之賦”，“城郭之賦”包括屋稅、地稅、城市契稅、商稅、市舶稅（海外貿(mào)易抽解），等等。

歷代，田賦都是國家財稅的大頭，占政府歲入的70%以上。但在北宋熙寧年間，農(nóng)業(yè)稅的比重降至30%，南宋淳熙—紹熙年間，非農(nóng)業(yè)稅更是接近85%，農(nóng)業(yè)稅變得微不足道。這是其他王朝從未有過的事情，若非宋代工商業(yè)發(fā)達、政府善用市場手段調(diào)動財富，不可能出現(xiàn)這樣的財稅結構。

作為城市工商業(yè)繁榮的體現(xiàn)，宋朝的房產(chǎn)市場也非?；钴S，城市中，滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫做“莊宅牙人”。跟今天一樣，宋朝的富人也喜歡投資房產(chǎn)（另一個投資熱點是放貸業(yè)）：“兼并之家，物業(yè)不一，或有邸店房廊，或有營運鈔物”，或“占據(jù)官地，起蓋房廊，重賃與人，錢數(shù)增多”；“房廊之家，少者日掠錢三二十千；及開解庫（放貸業(yè)）、店業(yè)之人家，計有數(shù)十萬緡者，營運本錢動是萬數(shù)”。

這些投資房產(chǎn)租賃業(yè)、金融業(yè)的宋朝“兼并之家”，宛如資本主義興起之時的貪婪的威尼斯商人，跟“貧無他財，獨守故業(yè)”的晚唐“衣冠士族”是氣質(zhì)完全不同的兩個群體。前者是新興的城市商人，中心支撐起一個新的稅種；后者是沒落的貴族，連間架稅都支付不起。

唐朝間架稅推行不下去的另一個原因，是稅制設計簡單，按房屋數(shù)目計算稅額，施行過程中容易演變成急斂暴征：稅吏“入人之廬舍而計其數(shù)”，房屋多者，要繳的稅錢“動數(shù)十萬”。

相比之下，宋朝屋稅的征收制度要復雜得多。我們都知道，建筑面積相同的房子，在城市的不同地段，價值與收益（比如租金）是完全不一樣的。沖要地段，“屋每間賃錢有一百至二百文足，多是上等有力之家”；而“后街小巷閑慢房屋，多是下戶些小物業(yè)，每間只賃得三文或五文”。因此，宋政府根據(jù)地段的沖要閑慢、房屋的收益估價，將要征稅的房產(chǎn)分為十等（晚唐間架稅只分為三等），不同等次的房子，需要交納的稅率與稅額也不一樣。

后來，宋政府發(fā)現(xiàn)，分十等征稅還是難免“上輕下重不等”，所以，又“于十等內(nèi)，據(jù)緊慢每等各分正、次二等”，這樣，納入征稅范圍的房產(chǎn)被分成二十個等次，相當于將屋稅分為二十個梯度。新稅制在河北東路試行下來，“委是上下輕重均平”，于是北宋政和二年，便推廣于全國。

但宋朝屋稅的稅率如何，我們尚不清楚。有一個數(shù)據(jù)也許可以參考：熙寧九年（1076），應天府畿內(nèi)七縣，“共主客六萬七千有余戶，……屋稅五千余貫”。我們按20%的城市人口計算，應天府的坊郭戶大概是13400余戶，已知屋稅總額為5000余貫，可以估算出戶均納屋稅大約370文錢（每年）。這個稅負，應該說，是不高的。

宋政府也經(jīng)常減免房產(chǎn)稅，比如大中祥符三年四月，升州發(fā)生火災，朝廷即派員“訪民疾苦，被火家悉蠲屋稅”；大中祥符五年，濱州、棣州水災，宋真宗也是下詔：“濱、棣州民，僦官舍及屋稅、鹽錢并減其半，俟水落仍舊”。

總而言之，屋稅作為一個稅種，在宋代是相當成熟的。

宋朝之后，明清兩朝都不怎么重視包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的“城郭之賦”，而以田賦為本。不過，房產(chǎn)稅還是零星存在，明代京城及個別城市的居民要交“房號錢”，這房號錢便是房產(chǎn)稅；明末財政虛空，朝廷曾計劃在全國范圍征收房號錢，但受地方士紳阻撓，最終未能收到多少錢。清代前期，江寧等地方也有“房稅”、“廊鈔”、“棚租”等名目的房產(chǎn)稅，但在乾隆時期又基本廢止了，直至清末，迫于財政壓力，各省才仿效租界稅法，開征“房捐”，即房產(chǎn)稅。

從晚唐的間架稅，到兩宋的屋稅，再到明代的房號錢、清代的房捐，房產(chǎn)稅在古代中國少說也存在了上千年。不過，房產(chǎn)稅制的設計是否合理，征收是否順利，則各個時代大不一樣。（首發(fā)于2018年）

責任編輯：近復