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宋朝的公租屋

作者：吳鉤

來源：作者賜稿

          選自吳鉤《宋潮：變革中的大宋文明》

如果我們生活在北宋東京，作為外來人口，想在京城購買一套房子，確實(shí)非常困難；不過，在京城租房卻甚是容易，因為京城的房屋租賃市場十分發(fā)達(dá)：滿大街都是房地產(chǎn)中介，叫做“莊宅牙人”；“富家巨室，競造房廊，賃金日增”，放盤招租的房屋很多；宋政府也向市場投放了大批公共租賃房，并成立一個叫做“店宅務(wù)”的機(jī)構(gòu)來管理公屋。

租金低廉

店宅務(wù)，北宋初稱“樓店務(wù)”，太平興國年間更名“店宅務(wù)”，南宋時又恢復(fù)“樓店務(wù)”之稱。宋朝的京城及各州縣均設(shè)有店宅務(wù)，“掌官邸店，計直出僦及修造繕完”，即負(fù)責(zé)政府公屋的建造、維修、租賃及管理，如南宋臨安府的樓店務(wù)，“額管三百人”；明州有樓店務(wù)地，“計二萬九千九百三十丈二尺五寸”；蘇州的樓店務(wù)租金收入，一年多達(dá)“五萬四千二百貫有奇”。

若論規(guī)模最大者，無疑當(dāng)屬北宋京師店宅務(wù)、南宋臨安樓店務(wù)。北宋京師店宅務(wù)分左右?guī)?，天禧元年?017），左右?guī)暾瑒?wù)名下共有23300間公租房；天圣三年（1025），公屋數(shù)目增加到26100間；熙寧十年（1077），店宅務(wù)轄下的公屋有14626間，別墅有164所，空地有654段。如果以東京常住人口20萬戶（100萬人）、每戶需要住房一間計算（古人說的一間房，不是指一個房間，而是指一開間），京師店宅務(wù)管理的公租房可以供應(yīng)大約10%的東京人口居住。

這么多公屋是從哪里來的？主要有幾個來源：1）宋政府在官地上建造的；2）政府出資購買的；3）罪犯被充公的房產(chǎn)；4）商民舉借官債未能償還而被沒收的抵押物業(yè)；5）戶絕入官的房產(chǎn)。這些物業(yè)都被納入店宅務(wù)管轄，用于出租。

那么店宅務(wù)公屋的租金高不高呢？恰好《宋會要輯稿》收錄有幾份左右?guī)暾瑒?wù)公屋數(shù)目及租金收入總額的數(shù)據(jù)，所以不難計算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年（1017），汴京左右?guī)暾瑒?wù)名下共有23300間公租房，當(dāng)年收到租金共140093貫，平均每間房的年租金約6貫，月租金為500文錢；天圣三年（1025），京城店宅務(wù)轄下的公租房為26100間，當(dāng)年的租金收入為134629貫，平均每間房屋的年租金約5貫多一點(diǎn)，月租為400多文錢。大中祥符五年（1012），左廂店宅務(wù)收錢88757貫，右?guī)暾瑒?wù)民錢54792貫，合計143549貫，未知當(dāng)年左右?guī)暾瑒?wù)轄有多少間公屋，但顯然應(yīng)該在23300—26100間之間，我們按25000間計算，平均每間年租金約5.7貫，月租不足500文錢；大中祥符七年（1014），“詔店宅務(wù)年納課利十四萬一百九十七貫并送內(nèi)藏”，這年店宅務(wù)的房錢收入為140197貫，還是按25000間公屋算，平均每間年租金5.6貫，月租460文。

大中祥符八年（1015）的一道減租法令也透露了店宅務(wù)公屋的租金水平并不高：“正月詔，市中延燔官舍，其修益訖移居者，免僦居二十日；應(yīng)僦官舍居，賦直十五錢者，每正（元旦）、至（冬至）、寒食免三日之直?！碑?dāng)時，由于店宅務(wù)有一批公屋發(fā)生了火災(zāi)，朝廷決定，凡房屋被燒、需要搬遷整修的人家，可以安排在政府公屋免費(fèi)居住二十天；凡租住店宅務(wù)公屋、日租金15文錢以下的貧困住戶，逢正至寒食節(jié)，可免收三日房租。日租15文錢，月租即450文，跟我們上面的計算結(jié)果差不多。

所以，我們基本可以確定，北宋前期，京師店宅務(wù)轄下公屋，平均月租金當(dāng)在500文錢左右。請注意，這是京師公租房月租金的平均值，實(shí)際上，店宅務(wù)放租的房屋各個檔次的都有，既有尋常平房，也有比較高檔的宅子，還有一些簡陋的破屋。面向高收入階層的高檔公屋，月租肯定不止500文錢；而簡陋的公屋，一般來說，只有低收入者才會租住，月租應(yīng)該在500文以下，天圣年間，一位臣僚說，“舊例，（店宅務(wù)）于本地內(nèi)破得屋一間，日掠十錢者，月計四百?！笨梢娐莸脑伦獠?00文錢。

四五百文錢的月租金水平，放在11世紀(jì)的東京開封府，究竟是高了還是低了？不妨先跟當(dāng)時開封府的私人房產(chǎn)租賃價格相比較。大中祥符年間，“衛(wèi)國長公主嘗請市比鄰張氏舍，以廣其居?！霸儚埵?，但云日僦錢五百，方所仰給?！睆埵系恼诿咳兆饨馂?00文，月租即為15貫。元祐年間，御史中丞胡宗愈租住“周氏居第，每月僦直一十八千”，月租18貫?？梢娿昃┑母邫n住宅月租金當(dāng)在十幾、二十貫上下。

而一般的住宅賃價，每月少說也要幾貫錢?；实v年間，蘇頌擔(dān)任大理寺丞、館閣?？保霸沦汗彩咔?，賃宅養(yǎng)馬已費(fèi)三之一”，17貫錢的三分之一即五六貫，當(dāng)時養(yǎng)一匹馬的費(fèi)用大約每月2貫錢，扣除了養(yǎng)馬成本，住房月租金需要三四貫錢。而店宅務(wù)的月均租金才四五百文錢，可謂低廉，其中月租400文左右的那部分房屋，實(shí)際上就是廉租房。

對于汴京的中低收入市民來，每個月四五百文錢的房租又是否承受得起？這得參照他們的收入水平與當(dāng)時的生活消費(fèi)成本。根據(jù)多份宋代日工價樣本以及程民生教授的研究，宋朝的一名中下層市民，不管是在官私手工業(yè)當(dāng)雇工，還是給富貴人家當(dāng)傭人，抑或是在城市擺個地攤做小生意，日收入基本上都在100~300文錢之間。而當(dāng)時維持一名成年人基本溫飽的日開支，大約是20文錢。每日15文錢上下的住房開支，相當(dāng)于每天吃飯的費(fèi)用，大致是市井細(xì)民日收入的十分之一，絕不算高。

因此，生活在東京的中下層市民家庭，如果家中有一名勞動力每日能賺200文錢，或者家中有兩名勞動力，每人每日賺100文錢，那么在刨掉衣食方面的必要開支之后，每月四五百文的房租，還是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，則溫飽堪憂，屬于需要政府救濟(jì)的“不能自存者”。

其他優(yōu)恤

除了租金低廉，店宅務(wù)公屋的租戶還可以享受到宋政府提供的一些優(yōu)恤：

其一，宋政府會不定期宣布減免房租，通常是在遇上災(zāi)害天氣的時候，如大中祥符四年（1011）九月，因陰雨連綿，宋真宗詔：“京城民僦官舍者，免其直三日”；次年（1012）正月，又“以雪寒，店宅務(wù)賃屋者，免僦錢三日”；宣和七年（1126），宋徽宗詔，“在京官私房錢并減二分”；地方店宅務(wù)的房租也會減免，宋英宗時，朝廷詔：“州縣長吏遇大雨雪，蠲僦舍錢三日，歲毋過九日，著為令?！蹦纤我鄷r會減免公屋租金，如淳熙八年（1181）閏三月，“減在京及諸路房廊錢什之三。德壽宮（指宋高宗）所減，月以南庫錢貼進(jìn)”。

其二，宋政府禁止店宅務(wù)隨意增加公屋的租金。景德年間，“有司言，京師民僦官舍，居人獲利多而輸官少，乞增所輸，許奪賃。若人重遷，必自增其數(shù)?！钡暾瑒?wù)向朝廷報告說，京城市民租賃公屋，由于所納租金低廉，導(dǎo)致店宅務(wù)收入過少。請求政府批準(zhǔn)提高賃價，如果住戶不同意增租，店宅務(wù)有權(quán)中止跟他們的租賃合約。這樣，住戶如果嫌搬家太麻煩，必會同意增加租金。但宋真宗拒絕了店宅務(wù)的這一請求：“豈不太刻耶？先帝屢常止絕，其申戒之?！?/span>

大中祥符三年（1010），朝廷干脆立下一條法令：“在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數(shù)剗奪。違者，罪在官吏?！痹O(shè)立定額租金，禁止店宅務(wù)提高房租，固然是出于恤民之心，但這種靜態(tài)的管理方式有其弊端，那就是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、物價的上漲，公屋的管理與養(yǎng)護(hù)成本會增加，房租卻維持不變，店宅務(wù)便會缺乏足夠的資金維修公屋，因此，到了宋仁宗天圣年間，由于“店宅務(wù)積年虧少課利”，以致“失陷舍屋”，無力修葺，宋政府又決定對“侵占官地、修蓋屋舍、收掠房錢”的形勢戶增收房租。

其三，租住公屋的貧困戶，還可以享有節(jié)日放免房租的優(yōu)恤，大中祥符七年二月，宋真宗下詔：“貧民住官舍者，遇冬（冬至）、正（元旦）﹑寒食，免僦直三日，此節(jié)日放免之始也。”次年又詔：“應(yīng)僦官舍居，賦直十五錢者，每正、至、寒食免三日之直。”這里的“官舍”，即店宅務(wù)經(jīng)營的公共租憑房。天圣年間，店宅務(wù)提高房租，但對廉租房住戶，則“慮其中有貧民供納不易，宜特與免添長房錢”。

其四，開封市民租住店宅務(wù)公屋，房租從簽約生效的第六日起算，前五日免租金，作為給住戶搬家、收拾物件的期限：“每人戶賃屋，免五日，為修移之限，以第六日起掠?！蔽矣X得這是很人性化的規(guī)定。

其五，若是公屋需要拆遷，租戶還可以獲得若干“搬家錢”，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是同批拆遷私屋業(yè)主的一半。同時，政府劃撥另一塊官地，再修建公租房，供原租戶繼續(xù)租?。骸百U房廊舍，候?qū)砩w造，仍依原間數(shù)撥賃”。

制度完備

宋代負(fù)責(zé)管理公租房的店宅務(wù)，有點(diǎn)像今天的物業(yè)公司。京師的左右?guī)暾瑒?wù)，先隸三司，元豐改制后改隸太府寺，設(shè)有“監(jiān)官四人、專副四人、勾當(dāng)官二人”，相當(dāng)于總經(jīng)理、副總經(jīng)理、執(zhí)行經(jīng)理；另有“掠房錢親事官”各四五十名，相當(dāng)于業(yè)務(wù)經(jīng)理，負(fù)責(zé)招租、收租；又有“修造指揮”（維修工）各五百人。

店宅務(wù)有執(zhí)勤制度，每晚必須安排一名負(fù)責(zé)人在務(wù)值班：“店宅務(wù)監(jiān)官、專典（專副）并番宿本務(wù)”。凡尚未租出去的空屋，每天都派專人看守，并由“掠房錢親事官”貼出“賃貼子”（招租廣告），召人承賃。開封府負(fù)責(zé)監(jiān)督店宅務(wù)對公屋的維護(hù)，大中祥符年間的一道詔令提出：“店宅務(wù)空閑屋舍，令開封府每月差職員點(diǎn)檢，無得縱人損壞。”

店宅務(wù)的賬目管理也非常周密、嚴(yán)格。天圣五年（1027），“勾當(dāng)?shù)暾瑒?wù)”朱昌符提議在店宅務(wù)中推行一套極詳盡的賬簿管理：“本務(wù)全少簿歷拘管官物，以致作弊，有失關(guān)防。近創(chuàng)置簿歷拘轄，甚得齊整。慮久遠(yuǎn)不切從稟，別致隳壞，乞傳宣下務(wù)，常切遵守?！鲍@批準(zhǔn)。按照這一簿歷制度，店宅務(wù)每日需要登記的帳簿多達(dá)二十八種，包括舊管入庫簿、月納簿、退賃簿、賃簿、欠錢簿、納錢歷、場子歷、親事官歷、卯歷、宿歷（值日表）、減價簿、輟借物簿、出入物料簿、欠官物簿、新舊界倒塌屋簿，等等。管理之細(xì)，即使在今天看來，也足讓人驚嘆。

由于店宅務(wù)公屋的租金低于市場價，具有廉租房的性質(zhì)，顯然會激勵一部分人租賃公屋，再轉(zhuǎn)租他人，當(dāng)起“二房東”。這是不能允許的。因此，宋政府對租賃店宅務(wù)公屋的市民設(shè)置有資格審查程序。店宅務(wù)的管理者、工作人員是不準(zhǔn)承租本務(wù)公屋的，“應(yīng)監(jiān)官、典押公文人員、作匠之類，若在京應(yīng)管轄兩務(wù)去處人吏，并不得承賃官宅、舍屋、地段，違者杖一百以上?！边@么規(guī)定自然是為了防范店宅務(wù)舞弊營私。

在京城擁有房產(chǎn)的市民，也不得承租汴京店宅務(wù)的公屋。凡租賃公屋，必須是自家居住，不得轉(zhuǎn)租給他人；租戶若購買了房屋，必須退還店宅務(wù)公屋：“應(yīng)宣借舍屋，須的是正身居止。如已有產(chǎn)業(yè)，卻將轉(zhuǎn)賃，委店宅務(wù)常切覺察，收管入官。自今悉如此例?！睘榉乐钩霈F(xiàn)“二房東”，宋政府要求，凡租住店宅務(wù)公屋的住戶，都需要填寫“賃歷”；退賃之時，“令監(jiān)官躬往檢覆”，又“令先納舊歷，方得起移”。

另外，店宅務(wù)公屋的租戶是否可以自行改建房屋、租戶添修的那部分建筑物產(chǎn)權(quán)歸誰，這些細(xì)節(jié)性的問題宋政府亦有立法加以規(guī)范。如景德二年（1005）的一道法令稱，“店宅務(wù)舍屋欹墊人戶欲備材添修者，須約退賃時潤官不折動，即委監(jiān)官相度，如不虧官，亦聽?！贝笾邢榉甑囊坏婪钫f，“賃官屋者如自備添修，店宅務(wù)無得旋添僦錢，如徙居者，并聽拆隨?！?/span>

啥意思？意思是說，租住公屋者如果自己添修房屋，店宅務(wù)不能借故增加房租；退賃之時，如果租戶添修之物無礙于房屋主結(jié)構(gòu)，允許租戶拆走；如果拆動后影響房屋質(zhì)量，則該添修物不準(zhǔn)拆走，而歸屬于官。如此規(guī)定，也算公道。

說到這里，我們可以明確地說，宋王朝已經(jīng)建立了一套比較完備的城市公共租賃房制度。

責(zé)任編輯：近復(fù)