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    一、兩個(gè)明確
    
    （一）明確房屋的性質(zhì)和功能是居住而非投資。（以此嚇退投機(jī)炒樓者）
    （一）明確公民有自主建房和集資建房的權(quán)利。（以此免于開(kāi)發(fā)商盤(pán)剝）
    
     二、改革目標(biāo)
     
    居者有屋，解放房奴
    
     三、現(xiàn)有體制的問(wèn)題：
    
    （一）房地產(chǎn)商：行業(yè)暴利
    （二）地方政府：賣(mài)地財(cái)政
    （三）商業(yè)銀行：放貸壓力
     
     四、三大政策
    
    （一）針對(duì)房地產(chǎn)商：取消預(yù)售房制度，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售
    （二）針對(duì)地方政府：取消土地出讓金制度，改為地租年繳制
    （三）針對(duì)商業(yè)銀行：取消住房公積金制度，納入工資收入
    
     五、改革方法
     
    （一）遏制資本投機(jī)
   
      ①房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫源于資本過(guò)剩、無(wú)處投資；資本過(guò)剩又是因?yàn)樯鐣?huì)財(cái)富分配不公，貧富分化嚴(yán)重，資本過(guò)多地集中到少數(shù)人手里，一方面貧者不能自存，另一方面富者卻又無(wú)處投資，造成消費(fèi)不振和積累過(guò)剩的比例失調(diào)。

     ②釜底抽薪的解決之道就是調(diào)整收入分配，縮小貧富差距，將富人手中的一部分閑置資本轉(zhuǎn)移為窮人的消費(fèi)性收入，以此來(lái)變相減少投機(jī)的熱錢(qián)，促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

     ③一次分配上可以增加工資，尤其是給予農(nóng)民工以平等的職工地位和權(quán)益保障，制定并提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)；二次分配上則應(yīng)加大公共財(cái)政的投入，在住房、教育、醫(yī)療、交通、失業(yè)保障、社會(huì)救濟(jì)等方面施惠于民，為老百姓提供盡可能多的公平和免費(fèi)的社會(huì)福利。

     ④配套戰(zhàn)略是為民間資本提供更多的投資機(jī)會(huì)，開(kāi)辟正當(dāng)?shù)耐顿Y渠道，包括國(guó)內(nèi)和國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)，引導(dǎo)其更多參與實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)，以服務(wù)于國(guó)計(jì)民生的需要；同時(shí)廢除對(duì)于外資的優(yōu)惠政策，進(jìn)而減少外資流入，降低內(nèi)資的投資壓力。

     ⑤房產(chǎn)一律實(shí)行小產(chǎn)權(quán)制度，房屋與土地分離，房?jī)r(jià)只包含房屋價(jià)值，不包括土地價(jià)值，后者以地租形式由房主向國(guó)家每年支付。房?jī)r(jià)以第一次交易價(jià)格為準(zhǔn)，定價(jià)買(mǎi)賣(mài)，計(jì)算折舊，交易增值，悉數(shù)歸公。

    （二）限定購(gòu)房數(shù)量
   
     ①以家庭為單位，按照房屋面積征收房產(chǎn)稅。人均30平米為免征額，30-40平米為改善性居住范圍，只象征性征稅，40平米以上征收累進(jìn)稅。一家有幾套住房者，合并計(jì)算。每個(gè)人頭只可計(jì)算一次，不得在異地重復(fù)登記。相關(guān)信息可在戶(hù)口本中注明。

     ②房產(chǎn)稅由中央統(tǒng)一征收，地方可按比例分成，以避免異地避稅現(xiàn)象。

     ③因?yàn)橥恋貒?guó)有，全民具有平等之受益權(quán)，故實(shí)行差級(jí)地租，即人均30平米以?xún)?nèi)的面積實(shí)行單倍地租，30—40平米實(shí)行雙倍地租，40—60平米實(shí)行十倍地租，60—80平米實(shí)行二十倍地租，80—100平米實(shí)行三十倍地租，向上以此類(lèi)推。

     ④房產(chǎn)稅針對(duì)原有的70年產(chǎn)權(quán)房，地租制則針對(duì)新建住房，二者不重復(fù)執(zhí)行。待條件成熟時(shí)便取消房產(chǎn)稅，執(zhí)行單一的地租制。

    ⑤限制外國(guó)人在華購(gòu)房，鼓勵(lì)其租房。除獲得永久性居留權(quán)的外國(guó)人外，其他外國(guó)人購(gòu)房不享受人均30平米免征稅的國(guó)民待遇，其房產(chǎn)稅率另行規(guī)定。
    
    ⑥外國(guó)人在華購(gòu)房之地租亦執(zhí)行非國(guó)民標(biāo)準(zhǔn)，即人均30平米以下十倍地租，30—40平米十五倍地租，40—60平米二十倍地租，60—80平米三十倍地租，80—100平米四十倍地租，向上以此類(lèi)推。
    
    （三）改變土地財(cái)政
     
    ①明確土地出讓的只是其使用權(quán)，收益權(quán)和處分權(quán)依舊保留在作為所有者的國(guó)家或集體手中，故土地增值一律歸公，使用者不得私自更改土地的使用性質(zhì)，以此來(lái)限制倒賣(mài)地皮借機(jī)獲利的行為。
    
    ②取消土地出讓金制度，土地出讓金不再一次性由開(kāi)發(fā)商給付，而是每年以地租形式由持有者（前期為開(kāi)發(fā)商，后期為房主）自行向土地所有者繳付，地租可與房產(chǎn)稅掛鉤，一并征收。每屆政府皆不得征收逾越其任期的地租。
    
     ③地租因城市不同、位置差異而實(shí)現(xiàn)分級(jí)定價(jià)，以平米計(jì)算。初次由政府定價(jià)，之后每十年調(diào)整一次，由政府與房主代表協(xié)議定價(jià)。

    ④現(xiàn)行的土地拍賣(mài)制度亦相應(yīng)變革，土地拍賣(mài)變?yōu)楣こ陶袠?biāo)，開(kāi)發(fā)商只是按照政府的總體規(guī)劃實(shí)施具體的建設(shè)任務(wù)。政府根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的設(shè)計(jì)方案（如建筑面積、戶(hù)型套數(shù)、容積率、配套設(shè)施等）和銷(xiāo)售報(bào)價(jià)（成本核算之后的一次性真實(shí)報(bào)價(jià)，事后不得有超過(guò)5%的改變）來(lái)進(jìn)行性?xún)r(jià)比最優(yōu)化選擇，不再是土地出讓金出價(jià)高者中標(biāo)，而是以社會(huì)效益來(lái)選擇開(kāi)發(fā)商。
    
    ⑤開(kāi)放土地一級(jí)市場(chǎng)，允許農(nóng)村集體土地參與商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，由原有土地的集體所有者收取地租。但要嚴(yán)格其使用審批，防止耕地被變更使用性質(zhì)。集體土地的開(kāi)發(fā)可與小城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合起來(lái)，制定統(tǒng)一的建設(shè)規(guī)劃。
    
    ⑥城市政府不得以一紙行政命令變集體土地為國(guó)有土地，不得以縣改區(qū)等行政區(qū)劃的變更搞變相的圈地運(yùn)動(dòng)，任何集體土地變?yōu)閲?guó)有土地皆需要當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的投票同意，作為補(bǔ)償，城市則需為農(nóng)民提供完全的市民待遇。
    
    ⑦改革現(xiàn)有的稅收體制，建立起中央—郡都—縣市三級(jí)財(cái)政體制，三者的稅收之比調(diào)整到6：2：2，財(cái)政支出之比大體控制在4：3：3，以正規(guī)的稅收和轉(zhuǎn)移支付制度來(lái)基本滿(mǎn)足地方政府的財(cái)政需求，進(jìn)而遏制其財(cái)政創(chuàng)收沖動(dòng)。
    
    （四）打擊行業(yè)暴利
    
    ①制定反暴利法，加大審計(jì)和檢察機(jī)關(guān)對(duì)暴利行業(yè)與企業(yè)的稽查權(quán)限和監(jiān)管力度，增加處罰措施，增強(qiáng)懲處力度，對(duì)于暴力企業(yè)直接清除出局，罰到其破產(chǎn)，重典之下使之不敢謀取暴利。
    
    ②取消預(yù)售房制度，實(shí)行現(xiàn)房現(xiàn)售，避免房屋質(zhì)量糾紛，防止行業(yè)以外的企業(yè)投機(jī)，使開(kāi)發(fā)商回歸正常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)。
    
    ③打擊虛假?gòu)V告，對(duì)于制造搶售假象、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)的企業(yè)以信息詐騙罪嚴(yán)懲不貸。
    
    ④若地產(chǎn)商以退出市場(chǎng)相要挾，則以國(guó)有化來(lái)直接回應(yīng)之，組織若干家大型國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)取而代之，以社會(huì)效益第一、企業(yè)效益第二為原則，為人民建房。
 
    （五）嚴(yán)控銀行放貸
     
     ①房?jī)r(jià)與地價(jià)分離，降低了購(gòu)房總價(jià)，減少了購(gòu)房貸款。

     ②以每年支付地租代替銀行按揭貸款，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)減輕了利息負(fù)擔(dān)，延長(zhǎng)了還款年限；對(duì)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)則降低了金融風(fēng)險(xiǎn)。

    ③對(duì)于地產(chǎn)商的貸款比例須降低到安全額度以下，避免地產(chǎn)商借雞下蛋、空手套白狼，轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險(xiǎn)。
    
    ④對(duì)于購(gòu)房者的貸款要以家庭為單位計(jì)算，提高二套房的首付比例至60%，抑制炒房投機(jī)行為。
    
    ⑤引導(dǎo)銀行的放貸多用于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)科技研發(fā)、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)、新興行業(yè)探索、民族企業(yè)壯大和中小企業(yè)成長(zhǎng)等方面，尤其是在治理環(huán)境污染、節(jié)能減排等方面加大投入，對(duì)子孫萬(wàn)代負(fù)責(zé)。
 
    （六）規(guī)范老屋拆遷
 
    ①拆遷須征得同一區(qū)域內(nèi)70%以上居民的同意。
    
    ②拆遷補(bǔ)償分為房屋補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償兩種，由居民自住選擇補(bǔ)償方式。
    
    ③房屋補(bǔ)償又分為原地和異地兩種情況，原地補(bǔ)償按相同面積執(zhí)行，人均面積不足30平米的差額面積可以低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)；異地補(bǔ)償則根據(jù)兩地的地價(jià)（地租）之比來(lái)確定，面積之比與地價(jià)之比成反比。
    
    ④貨幣補(bǔ)償金額由開(kāi)發(fā)商與房主依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格及其他考慮要素協(xié)商確定。
    
    ⑤對(duì)于不同價(jià)值的房屋還需對(duì)原房主給予差價(jià)補(bǔ)償。
    
    ⑥房齡低于50年的房屋如無(wú)危及住戶(hù)安全的建筑質(zhì)量問(wèn)題則禁止拆遷，另外禁止強(qiáng)制拆遷。
 
    （七）統(tǒng)一舊房交易
    
    ①取消現(xiàn)有的房屋買(mǎi)賣(mài)中介公司，建立統(tǒng)一的二手房交易市場(chǎng)，凡交易房源皆須在統(tǒng)一市場(chǎng)內(nèi)明碼標(biāo)價(jià)掛牌銷(xiāo)售，不得私相買(mǎi)賣(mài)。
    
    ②統(tǒng)一市場(chǎng)對(duì)于房屋交易不收取任何額外費(fèi)用，只負(fù)責(zé)代扣交易契稅及處理增值歸公等事宜。
    
    ③任何在統(tǒng)一市場(chǎng)之外的房屋買(mǎi)賣(mài)交易均得不到法律之認(rèn)可與保護(hù)。
 
    （八）完善配套制度
    
    ①戶(hù)籍制度：為不買(mǎi)房或買(mǎi)不起房的公民提供相應(yīng)的獨(dú)立戶(hù)口，在結(jié)婚、生育、子女上學(xué)等問(wèn)題上為其提供與有房者同樣的國(guó)民待遇。
    
    ②住房公積金制度：公民有不買(mǎi)房的權(quán)利，對(duì)于不買(mǎi)房或買(mǎi)不起房的公民，無(wú)條件允許其提走住房公積金，或者干脆取消公積金制度，直接將其納入工資收入。
    
    ③中高收入者有能力購(gòu)買(mǎi)商品房，低收入者應(yīng)該以公租房加以保障。商品房?jī)r(jià)格回歸理性后便沒(méi)必要再建所謂的經(jīng)濟(jì)適用房，故取消經(jīng)濟(jì)適用房制度，政府的職責(zé)是大力建設(shè)公租房。
    
    ④公租房制度：公租房不求舒適，但求溫飽；限制其建筑面積，最大不得超過(guò)70平米；同時(shí)放寬申請(qǐng)條件，但申請(qǐng)者只得用于自住，不得轉(zhuǎn)租，一旦空置，則由政府收回。

 

    作者惠賜儒家中國(guó)網(wǎng)站發(fā)表