【齊義虎】與其開征房產(chǎn)稅，不如改行地租制

近期在某些城市試行開征房產(chǎn)稅的話題被炒得沸沸揚揚，贊成者有之，反對者有之，對之抱有極大期望者有之，冷嘲熱諷不看好者亦有之。關(guān)于為何要開征房產(chǎn)稅目前有兩種不同的說法。一種是說要平抑房價，增加房產(chǎn)的持有成本，通過降低投資收益期望來打擊炒房客的投機行為；另一種說法是為了給地方政府尋找一個穩(wěn)定的稅收來源，進(jìn)而逐漸改變現(xiàn)有的土地財政困境，以在未來保障地方財政的平衡與穩(wěn)定。后者的潛臺詞似乎是說，只要開征房產(chǎn)稅了，地方政府就可以不必靠賣地過日子了，這樣炒地皮的現(xiàn)象也就遏制了，順理成章地房價也就穩(wěn)定下來了。這兩個想法倒是都不錯，只不過房產(chǎn)稅能否做到這一點呢？下面讓我們就來分別分析一下這兩種理由。

先看第一個理由。據(jù)說房產(chǎn)稅初定的稅率為0.3—0.4%，比如一套價值200萬的房子，每年所交的房產(chǎn)稅最高也不過就是8000塊而已。8000塊錢很多嗎？對于一個工薪家庭的自住房來說，每年需要額外開支8000塊錢，還是有些多的。但對于炒房客而言，8000塊在北京上海連半個平米都買不到，不過是毛毛雨而已。即使按照70年產(chǎn)權(quán)算下來，每套房子總共要支出的稅金大概也不過只占到房價的21—28%，而房價一年甚至半年的累計增長率都比這個高，相比之下房產(chǎn)稅對于炒房客又算得上什么負(fù)擔(dān)呢？反倒是那些買房自住的平頭百姓，在身負(fù)銀行重債的情況下每年還要為自己的住房額外貢獻(xiàn)出幾千塊大洋，郁悶呀！對于一個買房自住的老百姓而言，買房時遭遇的是房地產(chǎn)商的第一次盤剝，之后在按揭貸款時又受到銀行的第二次盤剝，如今房產(chǎn)稅的開征無疑將成為對于老百姓的第三次盤剝。第一次盤剝是一次性的敲詐，第二次盤剝是20—30年的房奴，第三次盤剝則是每年一次的吸血，可以算得上是層層扒皮、至死不已呀！房產(chǎn)稅不僅擊不退炒房客，反而加重了老百姓的負(fù)擔(dān)，這種對于老百姓剪羊毛式的掠奪要到什么時候才能停止呢？

駁斥了第一個理由我們再來看一下第二個理由。我們承認(rèn)，自從朱镕基時代分稅制改革之后地方政府的財政狀況面臨著很多困難。于是借助著房地產(chǎn)市場，地方政府紛紛以土地一級市場壟斷者的身份，通過土地出讓金大量套現(xiàn)資金，以彌補其財政缺口。有些地方土地出讓金的收入甚至已經(jīng)超過了其稅收，這不得不說已經(jīng)形成一種畸形的收入體制。以現(xiàn)有土地財政的規(guī)模，早已超過了彌補稅收財政缺口的需要，但瘋狂的圈地運動在高額收益的刺激下早已停不下來。這也造成大量資金在財政預(yù)算體制監(jiān)督之外的投資運作，在以GDP 為綱的政績觀支配下，一方面造成各地的重復(fù)建設(shè)和產(chǎn)能過剩，另一方面也造就了一大批的貪污腐敗案件。為今之計關(guān)鍵是要遏制地方瘋狂的土地財政，但開征房產(chǎn)稅只不過為地方政府增加了一項合法稅收，卻并沒有相應(yīng)的限制其出賣土地的政策安排。換言之，作為地方政府，可以一方面坐收房產(chǎn)稅，另一方面賣地套現(xiàn)照做不誤。如此一來，苦的依舊是承擔(dān)稅負(fù)的老百姓。

總而言之，開征房產(chǎn)稅對于炒房客和地方政府都不足以構(gòu)成威脅，傷害的反倒是最為無辜的老百姓。古有敲骨吸髓，今有割肉吸血，真是亡百姓苦、興百姓苦呀！如今高房價綁架了中國的經(jīng)濟(jì)和老百姓，就像過山車一樣狂飆不止，其中的危險不言而喻。如果我們不能想辦法使其減速緩行，總有一天中國會重蹈日本和美國的覆轍。而開征房產(chǎn)稅既不能治標(biāo)更不足以治本。可以說，中國的房地產(chǎn)業(yè)能否避免硬著陸而實現(xiàn)軟著陸關(guān)系著整個中國經(jīng)濟(jì)的走勢，因為它不光是一個產(chǎn)業(yè)的問題，而是涉及到整個資本市場和消費需求的大問題。

那么我們到底有沒有辦法走出目前這種惡性循環(huán)的困境呢？當(dāng)然有，這個法寶就是我們中國的土地公有制。與資本主義國家的土地私有制不同，在我們國家，城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有。土地公有制決定了我們沒必要移植西方資本主義國家房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)模式，因為我們的購房者其實只有房產(chǎn)而沒有地產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)人只是享有70年的土地使用權(quán)。換言之，在中國，房子是私人所有的，但土地還是國家的，只不過租給個人使用而已。在這種制度下，我們與其效法別人開征房產(chǎn)稅，不如改變現(xiàn)有的土地出讓金制度，實行逐年繳付的地租制。其基本思路就是把房價和地租分離，根據(jù)其不同的所有性質(zhì)分別支付，進(jìn)而實現(xiàn)平抑房價的目的。

我們現(xiàn)在買房子的時候其實支付的是兩部分的款項，一部分是房子的價錢，另一方面是土地的70年租用金。房子一旦取得便成為個人永久財產(chǎn)，受《物權(quán)法》保護(hù)，其價格一次性支付還算合理。但70年的地租為什么也要同時一次性收取呢？若以30歲買房計算，99%以上的人根本活不到100歲，也就是說絕大部分人要為自己死后的房子繼續(xù)支付地租，這明顯是不合理的。而且為了提前70年支付地租，購房者不得不向銀行貸款按揭，這又使得購房者不得不額外支付一筆高昂的利息，這也就是本文前面所說的第二次盤剝。按照2010年銀行制定的五年以上貸款5.94%的利率，若是貸款100萬，20年還貸累積要還給銀行170萬，是原來貸款額的1.7倍；若是30年，則更高達(dá)216萬，翻了一倍還要多。如此重負(fù)不叫盤剝又叫什么？而銀行大量放貸也加大了人民幣通貨膨脹的壓力。

反過來再看作為土地所有者的另一方。在實際中收取地租的是地方政府，他們先是以土地出讓金的方式從開發(fā)商那里提前收取70年的地租，然后開發(fā)商在賣房子的時候再從購房者那里把這部分地租要回來。這其中由于時間的變化、囤積炒作等因素，產(chǎn)生了土地增值，于是最后購房者支付的地租要大大高于政府所收取的額度，這其中的增值差價就成了地產(chǎn)商的利潤。土地本是國有的，增值也應(yīng)歸國家，為什么作為土地所有者的國家（地方政府）會將這部分收益拱手讓給開發(fā)商呢？難道他們腦子笨嗎？不是的，他們乃是各取所需、合作分肥而已。試想，一屆政府的任期只有5年，70年要更迭14屆政府，那么現(xiàn)任的這一屆政府有什么權(quán)力把未來13屆政府的地租一次性收取據(jù)為己有呢？可見，正是現(xiàn)有的土地出讓金制度造就了土地財政的瘋狂，助長了高房價的飆升。

實現(xiàn)房價與地租分離，變一次性收取的土地出讓金制度為地租年繳制，可以立竿見影地打擊炒房、降低房價。分離出地租的房價只剩下建筑成本、各種費稅以及開發(fā)商利潤，考慮到各地的建材和勞動力價格或有高低等因素，中小城市每平米估計只要一兩千，上海北京這樣的大城市也不會高于四五千。若是精裝房則會往上浮動一些。如此一來，老百姓買房所需一次性支付的資金就會大大降低，進(jìn)而貸款的利息負(fù)擔(dān)就會相應(yīng)降低甚至為0，這樣老百姓才會有錢進(jìn)行其他消費，我國的內(nèi)需市場也才會徹底盤活。另一方面，銀行房貸的減少既降低了金融風(fēng)險，還減少了通貨膨脹的可能。這些對于我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展有著不可低估的作用。當(dāng)然，這期間還需配合著收入分配體制的改革，在積累與消費之間形成合理的平衡比例。但這已然超出本文范圍，茲不贅述。

至于地租，因為屬于年繳制，每屆政府都不可能透支未來政府的收入，這樣就將以往瘋狂的土地財政轉(zhuǎn)換為地方政府的經(jīng)常性收入，確保了土地增值歸公，為地方財政的平衡運作提供了穩(wěn)定的收入保障。同時客觀上還有助于中央政府調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、抑制產(chǎn)能過剩、避免重復(fù)建設(shè)、實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、嚴(yán)厲打擊腐敗和構(gòu)建和諧社會。

地租實行級差制和累進(jìn)制，這將比開征房產(chǎn)稅更能有效地調(diào)控房價，打擊房產(chǎn)投機和囤積炒作。由于房產(chǎn)土地所處城市及具體位置地段的不同，必然產(chǎn)生級差地租。目前國土資源部已經(jīng)有了一個土地分級的標(biāo)準(zhǔn)，地方政府可在這一標(biāo)準(zhǔn)的框架內(nèi)進(jìn)一步細(xì)化，制定出本地方不同區(qū)域的地租價格，上報國土資源部審查備案并向全社會公示。另外考慮到貨幣貶值、物價上漲等因素，允許每五年就地租進(jìn)行一次調(diào)整，也就是說每屆政府都有一次調(diào)整地租價格的機會，但需經(jīng)過利益相關(guān)業(yè)主的公開聽證同意。

所謂地租累進(jìn)制，是指土地是國有的，全民具有平等之受益權(quán)，所以對于人均超額享受的土地面積一律實行累進(jìn)地租。具體標(biāo)準(zhǔn)是：人均30平米以內(nèi)部分屬于保障型面積，實行單倍地租；人均30—40平米部分屬于改善型面積，實行雙倍地租；人均40—60平米部分屬于享受型面積，實行十倍地租；人均60—80平米部分屬于豪華型面積，實行二十倍地租；人均80—100平米部分屬于奢侈型面積，實行三十倍地租，向上以此類推。房屋和戶口掛鉤，根據(jù)戶籍人口計算人均面積。由于是計算人均面積，所以假離婚也于事無補。異地房產(chǎn)也是一樣，合并計算，這就需要建立全國統(tǒng)一的房屋信息中心來進(jìn)行數(shù)據(jù)管理。

對于外國人在華購房，除獲得永久性居留權(quán)的外國人可以享受國民待遇之外，其他

外國人在華購房之地租均執(zhí)行非國民標(biāo)準(zhǔn)，因為他們不是中國土地的共同所有者。具體標(biāo)準(zhǔn)是：人均30平米以下十倍地租，30—40平米十五倍地租，40—60平米二十倍地租，60—80平米三十倍地租，80—100平米四十倍地租，向上以此類推。另外對于以往的房子，因為在購房款里已經(jīng)包括了70年的地租，所以在使用期限內(nèi)不再重復(fù)收取地租，但僅視為單倍地租。對于按照累進(jìn)制計算出來的超額部分，只需要補交差額部分。

改革開放至今已經(jīng)三十余年了，我們越來越習(xí)慣一味地向西方資本主義學(xué)習(xí)，對于自家的社會主義優(yōu)越性反倒遺忘了。試圖以開征房產(chǎn)稅來平抑房既是舍近求遠(yuǎn)更是舍本逐末。房產(chǎn)稅乃是與資本主義土地私有制相配套的一種稅制，面對著產(chǎn)權(quán)私有制有其不得已的苦衷，而其調(diào)控房價的作用也是有限的。與之相比，在人多地少、資源稀缺的中國，土地公有制下的累進(jìn)地租制對于囤房炒房客的打擊力度更大，使得超面積房屋持有成本增加的更高，同時卻又保護(hù)了只有一套住房的普通百姓，避免懲罰性政策傷及無辜。而且按照人均面積征收累進(jìn)地租比按照房價征稅更具有操作性和合理性。

這次與房產(chǎn)稅配套出臺的還有一個房屋套數(shù)限購令，看似雷厲風(fēng)行卻依舊留下了可鉆的空子。估計假離婚現(xiàn)象又要火熱一把了。像這種行政命令的調(diào)控方式一則有悖于市場經(jīng)濟(jì)的原則，容易授人以口實；二則副作用有很多，不可以長久；三則只能作用于今后，卻無法矯正過去。早在1992年十四大的時候我們就確定要建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，但將近20年過去了，我們這次的調(diào)控政策——房產(chǎn)稅與限購令——卻既不純粹社會主義也不完全市場經(jīng)濟(jì)。難改很多人將之視為又一次政策作秀而已，就像我們某些政府經(jīng)常自導(dǎo)自演的物價聽證會一樣。

其實通過房地產(chǎn)這個問題折射出來的不僅是中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性和體制性頑疾，更反映了中國當(dāng)下的政治問題。對于中央政府連續(xù)出臺的調(diào)控措施，很多老百姓并不完全買賬。許多人甚至認(rèn)為，所謂的調(diào)控政策不過是政府與開發(fā)商互相配合唱給老百姓看的一出雙簧戲。地方政府、國有銀行以及開發(fā)商早已形成利益同盟，而中央政府則是投鼠忌器、畏首畏尾。于是只能煞有介事地高調(diào)出臺調(diào)控政策，看似猛烈，其實打出來的都是棉花拳，毫無殺傷力。所以調(diào)控政策的目標(biāo)一直是穩(wěn)定房價而不敢說降低房價。反之倒是可以打著調(diào)控的名義再揩老百姓一次油，房產(chǎn)稅便是以人民的名義剪人民的羊毛。正是在這種一次又一次的期盼和失望中，人民對于政府的信任正在被一點一點地蠶食著。

孔子說：自古皆有死，民無信不立。調(diào)控房價看上去是個經(jīng)濟(jì)問題、民生問題，實質(zhì)上卻是個政治問題。如今的黨和政府能否重新取得老百姓的信任，將關(guān)系到政權(quán)的穩(wěn)定和執(zhí)政的合法性，而抑制高房價、讓老百姓居者有其屋既是一塊試金石，更是一場保衛(wèi)戰(zhàn)。因為只有把屁股坐在百姓這一邊而不是GDP、開發(fā)商那一邊，才能贏得人民的擁護(hù)和信賴。正如溫家寶總理所說的：面對全球金融危機，重要的是信心。借用溫總理的話來說：面對房價的瘋狂飛漲，重要的是決心！奉勸執(zhí)政者切不可為了經(jīng)濟(jì)的小利而失去了政治的根基。

回頭來看，依靠地租累進(jìn)制這個安全閥，可以有效阻止炒房客的投機行為，使得房屋回歸其全民共享的居住功能，房地產(chǎn)業(yè)也將由現(xiàn)在的瘋狂回歸理性，實現(xiàn)軟著陸。這樣一來，房價便宜了，房地產(chǎn)市場的泡沫逐漸排空了，老百姓的負(fù)擔(dān)減輕了，13億人的內(nèi)需提振了，地方政府的收入保證了，宏觀經(jīng)濟(jì)運行平穩(wěn)了，社會和諧穩(wěn)定了，正可謂全體共贏、皆大歡喜。面對如此利多、簡單易行且又標(biāo)本兼治的妙法，“人民”政府非不能也，又何樂而不為呢？

齊義虎寫于2010年10月13日，修改于17日。

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